没想到，负首付房产界还有“负首付”这个词儿 。买房

近期，惊现有房产中介声称买房可以做到“负首付”。无需万装例如 ，首付房产价钱520万元 ，修款但可以向银行贷款570万元，负首付这样购房人不仅无需付首付 ，买房还能拿到50万元作为装修款。惊现

中国证券报·中证金牛座记者多方了解到 ，无需万装通过开发商返首付、首付做高合同价等方法，修款一点儿房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”
，负首付但也面临财务和法律风险
。买房要是惊现楼盘不“满五唯一”，则购房人还要承担较高的税费。

针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门也积极出手 。日前，惠阳区住建局印发通知称，将在全区范围严查首付贷、返首付 、零首付，以及发布虚假违法房地产广告 、捏造散布不实信息等违规销售行为。

“负首付”操作暗藏玄机

“负首付50万元买学区房”

“首付负1万元 ！没错，不需要首付还能再拿1万元”……

中介朋友圈截图

近日
，在多个社交平台上 ，出现了类似的营销话术。

“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖 ，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修 。”房产中介王女士向记者表示 ，其代理的一套罗湖区的房产可以做到“负首付”。

小红书上也出现类似营销话术

“这套房是回迁房
。业主现在不要那么多房了 ，拿出来低价卖，很划算。从业这么多年也很少可见能‘负首付’的房子。”王女士补充道 。同为房贷中介的钟先生也声称 ，自己代理的某楼盘可以做到“负首付”
。房产中介赵先生声称，自己已售出一套“负首付”的房产。

那么 ，“负首付”需要什么资格 ，又是如何实现的呢
？王女士却避而不谈。“570万元银行会分批次放款 。你把资料递上来，全部由我们的按揭部门帮你 。除非你是黑征信（不能做）。”

据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力 ，二是开发商通过做高合同价钱，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了 。

钟先生向记者透露，实现“负首付”偶尔还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水 、收入证明等资料。名下要是没公司的话，需要配合注册个公司 。”

存在违规

谈及“负首付”现象的出现
，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，这与一点儿开发商为了尽快销售楼盘 ，实现资金回笼有关，因此使用一系列花式营销手段进行促销
。但是这些促销宣传有不少套路
，很多属于虚假宣传。

“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定 。”王玉臣说 。

律师称“负首付”现象存在违规

钟先生称
，“负首付”出现，和部分区域一二手房价钱出现倒挂有关
，使得购房人可以以低价买一手房
，但以较高的市场价作为评估价
，从而做高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是打擦边球，仅仅是目前有空间（可以钻），银行可以做高贷款金额。正常情况下 ，购房人是要三成首付款的 。”

针对“负首付”等首付模式
，工行深圳分行一名房贷经理也向记者回应，“首付款要是不是自有资金，我们是不会批贷款的 。购房人自己要小心 。”

后期资金压力大

需要注意的是，“负首付”不仅违规
 ，而且后期资金压力将加大。

“有的房子是回迁房，房本还没有下来，不满足‘满五唯一’
，需要缴纳个人所得税和增值税，划下来购房人需要负担二三十万元税费 。”房产中介冯女士向记者表示。

“首付和贷款最终还是自己出 ，早和晚的区别而已。”王玉臣揭示 ，所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款  ，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司 、贷款中介等筹措资金 ，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。

针对近期零首付 、低首付、送首付、首付贷、返首付等首付模式的出现，上海易居房地产研究院研究总监严跃进说
，这是营销领域乱象的体现 。各地应关注此类新情况
，要从合规的角度解决首付的问题，以防范各类打擦边球的违法乱象事件出现。

（中国证券报微信公号）